關于《保安服務管理(lǐ)條例》的(de)東(dōng)莞地(dγ&ì)方細則中對(duì)保安服務企業(yè)的(de)場(ch✔ $ ǎng)地(dì)有(yǒu)非常明(míng)确的(de)要(λ₩≥"yào)求，而許多(duō)公司都(dōu)是(£♥×"shì)使用(yòng)租賃的(de)方式來(lái)開(kāi)辦企業(yè∏©γ)的(de)，這(zhè)就(jiù)産生(shēng)了(le)房(fáng∞$δ)屋租賃問(wèn)題。在調研中我們發現(xiàn)，有(yǒ±γσu)許多(duō)公司在房(fáng)屋租賃合同的(de)簽訂上☆✔£(shàng)出現(xiàn)問(wèn)題，導緻出現(xiàn λ₩ )法律糾紛，甚至影(yǐng)響到(dào)了(le)公司的(φ≤£de)正常運營。因此我們必須對(duì)房(fáng)屋租賃合同有(∏ ₽yǒu)一(yī)個(gè)正确的(de)認識。
随著(zhe)社會(huì)經濟的(de)迅速發展，關于房(fáng)産租δ☆Ω賃所涉及的(de)糾紛也(yě)越來(lái)越多π ∑₹(duō)。在司法實踐中，出現(xiàn)相(xiàng©×)對(duì)較多(duō)的(de)房(fánλ↕g)屋租賃糾紛主要(yào)包括房(fáng)屋租賃期滿後承>βπ租人(rén)不(bù)願意退租，并提出要(yào)求←Ω≈→賠償；出租人(rén)的(de)房(fáng)屋α&∏Ω屬于違章(zhāng)建築，且面積多(duō)，年(nián)代久，出租以≈™ 後簽訂的(de)房(fáng)屋租賃合同效力性問(wèn)題；是(sh™ì)否可(kě)以約定租金(jīn)，對(duì)于違章(zhāng)建築，φ§<已經收取的(de)租金(jīn)是(shì)否應當退還(hái)或者沒收等π↔÷等，針對(duì)這(zhè)些(xiē)問(wèn)題，協會(huì®÷)法律顧問(wèn)将以分(fēn)析案例的(de)方式™→¥解答(dá)上(shàng)述問(wèn)題，并簡單分(f©≈∏¥ēn)析關于如(rú)何規範房(fáng)屋租賃行(xíng)為(wèi)。∞€
1990年(nián)2月(yuè)，本市(shì)某國(guó)有(yǒu↔÷ )企業(yè)未經有(yǒu)關部門(mén)批準，沿廠(chǎng)÷δ∏®區(qū)後門(mén)門(mén)口建σσγ造了(le)大(dà)約二十間(jiān)廠(chǎng)房(fáng)。1÷©998年(nián)5月(yuè)，有(yǒu)關部門(m★↓ én)将泥路(lù)改建後作(zuò)馬路(lù)用(yòn∞↔g)，并給予沿路(lù)的(de)二十多(duō)間(jiān)廠(chǎn ¥g)房(fáng)門(mén)牌号碼。至此，該廠(chǎng)即認為(wè∏×♦ i)有(yǒu)關部門(mén)給予門(mén)牌号的(de)行(xíng)σ✔ε為(wèi)即确認認房(fáng)屋的(de)合法性。∞↕δ→故該廠(chǎng)将上(shàng)述© 房(fáng)屋予以出租，并向收取租金(jī≥&n)。十多(duō)年(nián)來(lái)，這(zhè)些(xi¶πσē)廠(chǎng)房(fáng)大(dà)多(↕↕♦ duō)出租給從(cóng)事(shì)汽車(chΩ∞↕↔ē)修理(lǐ)、保養和(hé)清潔等工(gōng)作(zuò)≈的(de)人(rén)，因此整條馬路(lù)髒亂差。
2014年(nián)7月(yuè)，有(yǒu)關部門(mén"✘©§)要(yào)求該廠(chǎng)限期整改，±>±α并要(yào)求租賃合同期滿後不(bù)得(de)再出租。<>同年(nián)8月(yuè)，該廠(chǎng)逐步收回房&✔α(fáng)屋，但(dàn)仍有(yǒu)部分(fēn)承租®₹戶合同期未滿，不(bù)肯搬遷。2014年(nián)12月×ε₩(yuè)，承租人(rén)租賃合同期限均已屆滿，但(dàn)仍有(γπ£γyǒu)4戶不(bù)肯搬走，并堅持認為(wèi)該房(fáng)要(yàoγ∏)拆遷，要(yào)求補償，後涉訴。2015年(nián)6月(yuè)，該 φ 國(guó)企與4戶承租人(rén)一(yī)審判決結±↑束，法院确認房(fáng)屋租賃合同無效，承租人(rén)限期搬ε≈®出，并支付拖欠的(de)租金(jīn)。
房(fáng)屋租賃是(shì)一(yī)種非常複雜(zá)的(deα∏∞)法律行(xíng)為(wèi)、經濟行(xíng)為(wèi)，α☆γ看(kàn)似簡單，但(dàn)在實踐操作(zuò)中，往往會(h©£εuì)因為(wèi)某些(xiē)行(xíng)為(w觀≠★i)或者文(wén)書(shū)的(de™π¶)不(bù)規範，導緻後續出現(xiàn)繁瑣、複雜(zá)的(de)↑Ω©糾紛，上(shàng)述案例就(jiù)ק很(hěn)典型，因此本文(wén)将圍✔≥§繞如(rú)何規範房(fáng)屋租賃行(xíng×≥¥)為(wèi)作(zuò)簡單闡述。
首先，我們在出租或者承租房(fáng)屋時(sh'•π♠í)，都(dōu)應當使用(yòng)規範的(d᧱≠e)房(fáng)屋租賃合同。德國(guó)著名法學家(jiγ↑©πā)古斯塔夫.拉得(de)布魯赫曾說(shuō)過，合同是(shì)一★★(yī)種契約，既平衡了(le)簽訂者之間(jiān)的(de)λ利益，也(yě)約束了(le)他(tā)們的(de)₹♦∏行(xíng)為(wèi)。因此我們建議(yì)無論是(s≥♥ hì)房(fáng)屋的(de)出租人(rén)還(hái¶ε)是(shì)無法的(de)承租人(rén)，都(d♦←¶£ōu)應當簽訂一(yī)份規範、嚴謹的(de)租賃合同。
在我國(guó)司法實踐中，很(hěn)多(duō)房(≥↓δfáng)屋租賃糾紛的(de)引發根源并不€¥↔(bù)在于雙方是(shì)否誠信、是(shì)否切實履行(xíng)合同，§✘ 而起源于對(duì)租賃合同條款理(lǐ)解上(shΩ&àng)的(de)歧義。産生(shēng)歧義的(de)原因則是(shì)δ₽↑由于條款規定的(de)模糊性和(hé)不(bù)确定性。
例如(rú)上(shàng)述案例，出租人(rén)之所以隻能(←¶↓néng)通(tōng)過司法途徑即公力救濟而不(bù)能(néng)通✘™(tōng)過私力救濟的(de)根本原因就(jiù)是(shì)租賃合同中沒φ¥φ₽有(yǒu)約定出租人(rén)能(nén→≥g)行(xíng)使私力救濟的(de)條款。規範的(de)房(&✔'fáng)屋租賃合同就(jiù)當就(jiù)退租事(sγ§≤€hì)宜作(zuò)出明(míng)确的(de)規定，包括關于退★★租時(shí)間(jiān)、退租方式以及不♦•α(bù)退租的(de)制(zhì)裁措施。如(rú)果這(zhè)些(xi↑<♣ē)內(nèi)容能(néng)夠在合同中予以規範，那(n<∏π§à)麽出租人(rén)就(jiù)可(kě)' ↑↓以根據約定合理(lǐ)地(dì)行(xíng)使私力救濟。
其次，如(rú)何處理(lǐ)出租房(fáng)屋屬于違章(zhān"♣₹λg)搭建的(de)法律問(wèn)題我國(guó)的♠±α✔(de)合同法将合同分(fēn)為(wèi☆↔)有(yǒu)效、無效和(hé)效力待定三種。其中無效合同是(shì)♥☆π♠指或者合同缺乏有(yǒu)效條件(jià∑β ≈n)構成要(yào)件(jiàn)，或者具備特别的(↕≈✘÷de)法定無效條件(jiàn)。例如(rú)合同法規定，內σσ (nèi)容違法的(de)合同無效，這(zhè)裡(lǐ)所謂的∞£$(de)“內(nèi)容違法”是(shì)指® 合同标的(de)，包括出租房(fáng)屋，出賣商品ββε等違反法律規定或者合同條款，包括一(yī)方提供的(de)行(xíng₩↔)為(wèi)或者一(yī)方提供的(de)服務違反法律規定，₽®δ 上(shàng)述案例就(jiù)屬于前者。
因此房(fáng)屋租賃合同中應當将出租房(fáng)屋的(d>Ω♣e)房(fáng)産證或者其他(tā)能(néng)證明(mín$₩↔g)權利清晰的(de)文(wén)件(jiàn)以附件(♥'™jiàn)形式作(zuò)為(wèi)合同的(de)一(yīφ¶δ)部分(fēn)。
在出租房(fáng)屋或承租房(fáng)屋時(shí)，←↑φ無論出租人(rén)還(hái)是(shì→©β)承租人(rén)，都(dōu)應當簽訂一(y•£¥ī)份相(xiàng)對(duì)較為(wèi)規範，詳細的(de)×₽₹™房(fáng)屋租賃合同。